三级市场呼之欲出

近来，北京市即将开放住房三级市场的消息，让许多有公房但目前无法拿到房屋产权证，又想改善现有住房条件的居民有了盼头。

所谓的住房三级市场是相对住房一级、二级市场而言的。一般来说，新建商品房的买卖称住房一级市场；买了单位自住公房再上市出售交易叫住房二级市场；承租单位公房的百姓将使用权上市出售交易称住房三级市场。

住房三级市场，是指使用权市场。是指承租人将自己承租的公有住房使用权，通过转租、转让、差价换房等方式，按照等价交换原则，将使用权推向市场。主要有三种形式：公有住房转租，是指承租人将自己承租的公有住房使用权以市场租金价格转租给他人的行为；公有住房转让，是指承租人将自己承租的公有住房使用权以市场价格出售给他人的行为；公有住房差价换房，是指承租人以自己承租的公有住房使用权与他人承租的公有住房使用权互换，因交换条件不对等辅之以适当补偿的换房行为，或承租人以自己承租的公有住房使用权价格并补交差额价款后购买新建商品房或私有住房所有权的行为。

三级市场是房地产市场持续发展的基础和保证，这种作用主要表现在：有助于消化大量积压的大户型住宅、豪宅及别墅市场；指导一级市场中各种用途土地的投放比例。由于三级市场中各类房地产市场供需状况是整个房地产市场供需的最终、最准确的反映，故能起到优化土地供应结构的作用；能促进房地产咨询、评估、经纪等中介服务行业的发展，并可带动金融、保险、建材等相关行业的发展。

另一方面，三级市场的开放，可以制止“地下”出租、出让公房使用权的行为。据了解，近几年北京承租人擅自转租公有住房使用权的现象不断增多。这种交易不仅使双方的利益无法得到法律保护；，而且也造成了租赁市场混乱和大量税收流失。

从已开放三级市场的城市情况看，三级市场也普遍存在一些具体问题，如产权可靠吗？是否有私搭私建部分？有否占用公共空间？是否改动过房屋的内外部结构？是否有牵涉到面积计算的结构改动？另外，按照北京市的做法：只要经过单位同意即可交易，这会不会成为另一个瓶颈，即单位是否愿意职工上市交易，交易后单位对原房屋是否还有管理权？房屋以后的维修等问题由谁来承担，而且交易过程中是否会造成单位房屋的流失，国有资产的流失？

有业内人士称，由于住宅市场体系建设严重滞后，有关法律、法规没有建立或不完善，三级市场开放难点不少，而三级市场的滞后又必然造成房屋无法顺畅流通，反过来又会制约一、二级市场的发展。另外，金融服务、中介机构的不足将使三级市场难以得到健康发展。